一、项目概述

（一）项目背景

国家税务总局锦州经济技术开发区税务局综合办公用房物业管理服务即将到期。为进一步规范管理，拟采购物业管理服务，为国家税务总局锦州经济技术开发区税务局办公用房提供综合管理、秩序维护与安全保卫服务、保洁服务、设施设备运行维护服务、环境卫生、设备维护、会务服务、食堂服务、司乘服务等。

（二）项目内容

1.项目预算

预算金额：￥1，250，000.00元（人民币）/年

2.服务期限

项目服务期限为36个月，合同根据实际履约情况每12个月签订一次。

3.服务地址

辽宁省锦州市经济技术开发区南海路二段一号

辽宁省锦州市经济技术开发区南海路二段三号

4.基本情况

国家税务总局锦州经济技术开发区税务局综合办公用房位于锦州经济技术开发区南海路二段一号，办公用房建筑面积13888.37㎡，内设办公室、会议室、活动室、设备间、停车场等。有独立强电进户、中央空调区域、监控防盗等完备系统。内有一部电梯和楼内两侧步行楼梯。楼外面积约3000㎡，包括停车场等。

国家税务总局锦州经济技术开发区税务局综合办公用房位于锦州经济技术开发区南海路二段三号，办公用房建筑面积4477.63㎡，内设办公室、会议室、活动室、设备间、停车场等。有独立强电进户、监控防盗等完备系统。内有一部电梯和楼内两侧步行楼梯。楼外面积约4000㎡，包括停车场等。

服务总面积为：18366平方米。

二、投标要求

（一）供应商的资质要求

1.供应商必备资质：

1.1满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

1.2落实政府采购政策需满足的资格要求：

R专门面向中小企业

1.2.1本项目采购标的所属行业为《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业【2011】300号）中规定的“物业管理”。

1.2.2根据《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》财库〔2017〕141号、财政部《司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》财库〔2014〕68号的规定，残疾人福利性单位、监狱企业视同小型和微型企业。

1.3本项目的特定资格要求：无

2.供应商优选资质：

2.1供应商通过国家认证认可监督管理委员会认可的质量管理体系认证、环境管理体系认证和职业健康安全管理体系认证。

2.2相同或类似管理项目业绩。

（二）供应商服务要求

为保障国家税务总局锦州经济技术开发区税务局办公平稳、有序，供应商应制定相关管理制度和工作方案。

1.物业管理总体方案；

2.秩序维护与安全保卫方案；

3.保洁管理方案；

4.设施设备运行维护管理方案；

5.会议服务管理方案；

6.食堂管理方案；

7.司乘管理方案；

8.岗位培训方案；

9.应急预案；

10.节能措施方案；

11.保密工作方案。

三、项目需求

物业管理的基本要求

1.管理规范有序，服务周到热情。

2.保安监控、巡查到位，确保安全无事故。

3.环境优美，卫生清洁、物品整洁、保洁人员作业时遇到公务人员要主动问候、避让、合理安排清洁时间。

4.公共设施维修保养良好，运转正常。

5.会议、接待服务保障有力。

6.出行安全，及时周到，无安全事故发生。

7.营养膳食，用餐安全，无食品安全事故发生。

8.能圆满完成各项临时性工作。

（一）综合管理服务

1.服务内容

1.1负责与采购方沟通及项目日常管理工作，布置工作任务，检查工作落实，协调员工关系，保证团队团结向上；

1.2负责对员工进行管理、培训、监督及考评工作；

1.3负责及时向采购人上报及反馈项目运行状况；

1.4负责跟进处理采购人对本项目的投诉、意见；

1.5参与组织每月的物业质量检查，对存在问题及时整改并有效预防；

1.6负责及时收集、整理、汇总并妥善保管物业管理档案资料。

1.7负责随时接受采购方工作安排。

2.服务标准

2.1工作执行能力：能够认真负责管理物业工作，严格执行相关规章制度，确保所有设施的正常运行和维护；

2.2组织协调能力：能够有效协调和安排物业维修、清洁等工作，确保物业服务高效运行；

2.3沟通协调能力：能够良好协调服务人员与采购人之间的关系，及时沟通并解决相关问题；

2.4团队管理能力：能够督促和监督物业工作人员履行职责，提升工作效率和服务质量，确保物业管理工作的顺利进行。

2.5应急处理能力：面对突发事件能够快速反应并作出正确处理。

3. 岗位要求

3.1岗位设置：项目经理岗不少于1人

3.2人员要求：

男女不限，能依法缴纳社会保险，具有三年以上物业经理管理经验，具有较强的管理和沟通能力，能全面处理物业管理相关的问题，责任心强。具备丰富的物业相关领域知识储备。

（二）秩序维护与安全保卫服务

1.服务内容

1.1门岗管理：门岗执勤、访客管理、外卖管理、快递管理、车辆进出、通行管理；

1.2安全管理：办公楼及院内全天候24小时安全管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护正常办公秩序；做好突发事件应急保障工作、处理各类突发事件并及时上报；对进入院内车辆进行有序疏导、管理；

1.3消防管理：消防监控中心24小时值班；开展消防巡查、消防设施检查；协助采购人开展消防演习。

1.4监控管理：做好监控记录，对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；负责监控火情、险情及其他异常情况；做好防盗、防火报警管理；上下班交接时，应交代清楚本班情况及未了情况，有重要情况要妥善处置并及时上报，无迟报、漏报、隐瞒。

2.服务标准

2.1门岗服务标准：24小时值守；及时通报来人来访；杜绝外来推销等闲杂人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内；严格检查、准确登记外来人员及车辆；大件物品出入实行确认备案制度，建立报告制度并登记台账；严格执行门卫管理制度做好交接工作；引导快递、外卖放至集中存放点；用语规范，礼貌待客，文明工作。

2.2安全管理服务标准

2.2.1实行24小时值班制，及时处理突发事件；

2.2.2熟悉大楼及庭院周边环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；

2.2.3认真做好值班记录，上下班交接时，应交代清楚本班情况及未了情况，有重要情况要妥善处置并及时上报，无迟报、漏报、隐瞒；

2.2.4明确巡查工作职责，规范巡视工作流程；

2.2.5负责防盗、防火等安全防范巡查，设置巡更点，做好巡更记录；

2.2.6制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视；

2.2.7发现并处理各种安全和事故隐患；

2.2.8节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数，确保在服务期间的安保工作不出任何问题；

2.2.9负责管理办公楼内（外）的公共秩序，对发生的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时处理并报告采购人和当地公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理责任范围内的其它突发事件；

2.2.10落实安全防范措施，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在接到任何部位报警后，必须5分钟内赶到现场；

2.2.11当发生台风、暴雨、雪灾等灾害性天气及其他突发事件时，应对停车棚、空调外机、路灯等露天设施进行检查和加固；

2.2.12负责办公区内机动车和非机动车停放管理；

2.3消防服务标准

2.3.1定期对消防设备巡查，确保运行无故障；

2.3.2按照突发火灾的应急方案，确保照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通；

2.3.3所有通往楼梯前室与楼梯间的防火门应保持闭合但不能上锁，走道内的防火分区之间的防火门应保持闭合但不能上锁。设置有门禁的门应确保在紧急情况时随时可以打开；

2.3.4所有强弱电井道与机房的防火门应保持闭合且上锁；

2.3.5所有通往室外的疏散门在紧急情况时随时可以打开；

2.3.6严禁私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和未经批准擅自使用自备电器；

2.3.7严格落实消防制度和消防工作计划，定期组织有关人员进行消防培训；

2.3.8定期组织消防知识培训；物业管理人员要掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种初期火灾事故；

2.4监控服务标准

2.4.1 24小时值班，能熟练掌握消防监控中心的操作和维护；

2.4.2监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录；

2.4.3认真监视各部位画面，未经相关部门同意，任何人不得将监控记录提供给其他人员；

2.4.4遇火情、险情及其他异常情况应立即报警，并派专人赶到现场进行前期处理；

2.4.5每月对消防、监控设施进行检查并做好记录；

3.岗位要求

3.1岗位设置：秩序维护与安全保卫岗不少于6人。

3.2人员要求：男性，能依法缴纳社会保险，身高1.70m以上，身体健康，品行良好，责任心强，五官端正，无犯罪记录，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

（三）保洁服务

1.服务内容

1.1负责办公区楼内外、停车位、公共走廊、楼梯道、公共卫生间、会议室、电梯间、自行车棚、设备机房、收发室、值班室、其他公共区域（电教室、临时办公室等）、采购方所属其他区域、墙壁、门窗、玻璃、牌匾、装饰物、灯具等清洁卫生工作；

1.2办公区域生活垃圾的清理，要求日产日清（清运至单位固定垃圾箱），垃圾桶要保持干净、整洁，禁止在院内焚烧垃圾；

1.3及时清扫院内积水、公共区域积雪；

1.4负责制服洗涤、干洗、熨烫等工作；负责衣物的收发登记管理。

2. 服务标准

2.1.1设置专职保洁员对区域内的卫生进行保洁维护，每天彻底清扫庭院、门厅、走廊，生活垃圾及时清理。保持区域内停车场道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的垃圾桶及时清理，门厅附近的玻璃定期擦洗。

2.1.2每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。随时清理电梯箱，以保持电梯清洁、无杂物。

2.1.3卫生间的门要求洁净，无手印、无黑点、污渍、门缝及闭门器无尘土。玻璃镜面保持光亮、无水点、水渍、无手印。台面、洗手盆、水龙头要求无污物、无水迹、无杂物。瓷砖墙面、隔断板、隔断门要保证无污迹、无尘土。便池上下内外要求保持干净、无黄垢、无毛发、无杂物。排风口、灯罩、天花板保证无尘土、无污渍。擦手纸、卫生纸、洗手液等，及时添加补充。每周对卫生间彻底冲刷一次，定时通风，保证无异味。

3.岗位要求

3.1岗位设置：保洁员岗不少于7人，制服清洗岗不少于1人。

3.2人员要求：五官端正，责任心强，掌握保洁基本常识。

（四）设施设备运行维护服务

1.服务内容：

1.1变电室的维护、巡视与管理工作；

1.2大楼所有电路、设施、设备的基础维修及日常维护工作；

1.3给排水系统的维护与管理工作；

1.4及时发现消防安全隐患；

1.5协助设施设备维修等工作；

1.6及时完成各项零修、报修任务。

2.服务标准

2.1维修及时率达到100%，人员10分钟到位。电气、水暖维修不超过24小时。

2.2随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设施，保证各种电气设施、设备的完好。做好上下水管路、供暖管路、水阀、便器具等保养和检修工作。对高压水泵进行日常维护、保养、检修，处理其它随机问题。

2.3对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明等设备、设施进行日常管理和维护。加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全，排除各类事故隐患。

2.4建立安全管理制度，保障各类设施完好。

2.5对建筑物及办公用具、门、窗等进行日常维护，并完成简单的维修工作。

2.6定时对消防设备定期检查，保证消防设备始终处于良好状态。

2.7重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场，并同维保单位处理故障。

2.8对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、排防烟系统、安全疏散指示灯、应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统，进行日常管理和养护维修。发现火灾事故或隐患，及时处理并上报。

3.岗位要求

3.1岗位设置：综合维修岗不少于1人。

3.2人员要求：

男性，身体健康，能够胜任变电室维护工作，可处理日常电气维修工作。能够胜任中央空调机组运行及维护工作，可处理日常空调风口检修工作，水暖维修工作经验。热爱本职岗位，有责任感。

（五）会务服务

1.服务内容

1.1提供内部会议接待服务及各种活动保障工作。

1.2负责会前准备和布置、会中服务及会后清理、消毒工作。

1.3负责会议所有茶具的消毒与保养。

1.4负责引领和接待客人进入相关的会议位置。

1.5负责提供会议期间所需要的服务。

1.6完成临时性工作。

2.服务标准

2.1会前要摆放好各种会议用品，会间要随时更换需要的用品，讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，确保达到随时具备使用条件。会议室及接待室内环境干净整洁、空气清新。会议桌及椅子无灰尘，桌椅前后左右对齐。

2.2做好引领和接待客人进入相关的会议位置，负责提供会议期间所需要的服务。

2.4做好会议室饮用水、器具的清洗消毒和会场布置工作。

2.5规范着装。

3.岗位要求

3.1岗位设置：会服岗不少于1人。

3.2人员要求：女性，具有大专及以上学历，较强的执行力、理解力和文字处理能力，具备会议组织和接待管理能力。身体健康，有相关工作经验，具有相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情。

（六）食堂服务

1.服务内容

1.1提供早餐、午餐及加班晚餐服务。

1.2提供卫生营养膳食，菜品的色、香、味搭配适当，营养合理。

1.3工作人员认真负责、态度和蔼、主动热情、文明服务。

1.4食堂工作人员保持仪表整洁，注重个人卫生。

1.5餐具、用具使用前必须清洗、消毒，符合国家有关卫生标准。

1.6餐厅、厨房应当保持内、外环境清洁。

1.7加强食堂安全工作，使用厨具、用具要严格遵守操作规程，防止机械操作事故及其他不良事故的发生。

1.8提高节约意识，不浪费水、电、气等，不准私自带出食堂的用具和食物。

1.9严格执行食品卫生法规，把好食品卫生质量关，搞好本区域的卫生，要求工具清洁，摆放整齐。

2.服务标准

2.1餐厅人员必须每年进行健康检查，取得健康合格证后方可上岗。工作时要穿工作服，戴工作帽，不戴手饰，不化妆，不在厨房工作间内吸烟。

2.2餐厅、厨房必须干净、整洁，每餐清扫，保持整洁，每周彻底大扫除一次，食堂的灶台、抽油烟机、工作台、货物架等应洁净，无异味、油垢和污垢；各种饮具、用具要放在固定位置，摆放整齐。

2.3下班时要进行安全检查，包括：电源、燃气开关、设备及门窗等。

2.4食堂库房管理规范，货到时要根据订单上的数量、规格，保证来货的数量、规格、质量、保质期等符合收货标准，严把检验关，杜绝一切不符质量标准的货物入库。

2.5执行食品安全标准，协助采购人实施食品安全监督、监测。

3.岗位要求

3.1岗位设置：厨师岗不少于1人，改刀岗不少于2人，面点师岗不少于2人，服务员岗不少于6人。

3.2人员要求：

（1）掌握有关食品卫生的基本要求，具有良好的个人卫生习惯。严格执行食堂规定的各项制度，树立服务意识，服从调派。认真执行卫生操作规范，正确使用厨房各项设施、用具。

★（2）具有食品类健康证。（提供承诺）

（七）司乘服务

1.服务内容：

1.1按要求安全到达指定地点，提供驾驶服务。

1.2保持良好车况，确保车辆始终处于待用状态。

2.服务标准

2.1按要求做好车辆保养维护工作。

2.2按时检车、检证，确保车辆合规运行。

2.3保持车辆干净、整洁；保持良好的个人形象，讲文明、懂礼貌。

3.岗位要求

3.1岗位设置：司机岗不少于4人。

3.2人员要求：

（1）男性，身体健康，五官端正，讲文明，懂礼貌，有良好心态，无不良嗜好，热爱本职岗位，有责任感，无犯罪记录。

（八）岗位人员共性要求

1.爱岗、敬业、专业、精干、高效、健康、思想品质好，作风正派，服务意识强。

2.男员工不准留胡须、蓄长发、染发（黑色除外）、刺青纹身、佩带过分的饰物；女员工不准浓妆艳抹或佩带过分的饰物，头发染色不能过艳。

3.所有进驻的物业人员工作时间不准饮酒、抽烟或吃零食、闲谈以及做和工作无关的事；使用语言要文明，举止要大方，要具有一定的工作经验。

4.物业员工需着装工作服上岗。

5.所有进驻的物业人员不得有任何不良记录（以公安部门登记为准）。

（九）其他要求

1.投标人需要提供员工管理服务规范要求，及确保服务质量达标的具体措施，向采购人提供服务承诺（签合同之前）。

2.投标人需要建立完善的工作响应机制和响应时限，对特殊事件和紧急突发事项应有应急措施和应急预案。

3.按时保质完成采购人交办的重大会议、活动等其他突击性清洁保洁任务，所增加的工作量不另外计算费用。

4.投标人公司要充分了解工作性质、地点、范围、标准等情况，要实地勘察，不得以事先不太了解为由，拒绝提供服务或中途退出。

5.不得聘用退休人员。

6.配合用工单位组织员工岗前培训、在职培训，对员工进行能力拓展训练等服务项目。

7.采购人与物业服务人员不存在任何人事关系。要求投标人能够认真履行物业服务的责任和义务，对物业服务人员严格规范管理，确保其遵守采购人工作纪律和相关规定。按照用工单位要求及时提供服务，能够妥善解决处理物业服务人员的相关问题和纠纷。

8.及时处理物业服务员工的工伤、死亡事故，承担工伤事故的一切责任。

9.负责解除与终止劳动合同，办理离职员工的相关手续。

10.投标人须与服务人员签订劳动合同，为服务人员缴纳各类社会保险。

★四、履约考核标准

★（一）采购人物业管理部门对物业管理公司的各项物业服务内容及质量实行考核管理，考核分为月考核与年度考核，并以考核结果作为支付物业服务管理费用的依据。物业管理部门于每月结束后5日内依据 《月度考核标准暨评分表》，对物业服务质量情况进行月百分制测评，支付相应的物业服务管理服务费。考核得分59分以下（含59分）为不合格，扣除物业管理公司当月物业费总额10％作为违约金；考核得分60-75分为一般，扣除物业管理公司当季物业费7％作为违约金；考核得分76-90分为良好，扣除物业管理公司当月物业费总额3％作为违约金，限期整改；考核得分90分以上为优秀，全额支付物业管理公司当月物业费总额。年度累计两个月考核不合格，或者累计六个月考核为一般的，采购人有权单方面决定终止或不再续签下一年度的物业服务合同。

★（二）物业管理公司各岗位人员应保持相对稳定，重点岗位人员原则上不得更换，如确需更换，应提前10个工作日向与采购方汇报，在征得采购方同意后，方可更换。更换过程中，要保证工作顺利交接，如更换人员导致人员缺位或漏岗，影响服务质量的，当月考核成绩按不及格处理。更换后的新到岗人员如无法满足工作要求，采购方有权要求物业公司进行再次更换，直至新到岗人员满足工作需求为止。物业管理公司所用提供服务人员男女不限，能依法缴纳社会保险。

（三）项目经理要发挥好的总协调作用，做好物业公司的日常人员管理。周末及法定节假日，要能够安排好值班，不得出现空岗情况。

（四）物业管理公司应按招标文件的要求及时履约，人员、物资尽快配备到位，按时入场接管项目，逾期未能接管的，应说明原因并做好处置工作。否则将按无法履约的情况中止合同执行。给采购人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

（五）物业管理公司提供的物业服务应满足招标文件和合同规定的数量、质量、专业技术人员资格、服务态度、仪容仪表及满意率等要求，接受采购人的检查与验收，如服务不达标或未提供相应服务的，采购人视情节扣除年物业管理服务费0.5％作为违约金。情节严重的，采购人可提前终止合同，物业管理公司承担相应的违约责任。

五、商务要求

★（一）提供服务的时间、地点、方式、项目服务期限

1. 提供服务的时间：2025年6月10起；

2.提供服务的地点：辽宁省锦州市经济技术开发区南海路二段一号

辽宁省锦州市经济技术开发区南海路二段三号

3.提供服务的方式：按照合同签订的服务要求；

4.项目服务期限：服务期限为36个月，合同根据实际履约情况每12个月签订一次。

在合同期内中标单位各项服务质量达到采购人要求标准，经采购人认可同意，可再续签服务合同，服务期限最多不超过36个月。续签合同期间采购人有权依据履约考核标准解除合同并不承担任何责任。

★（二）采购资金的支付方式：合同以人民币结算，付款方式：在合同管理期内，根据合同金额和物业服务日常考核结果，原则上按月度支付，财政延迟拨款时资金到账后付款；中标供应商根据采购人规定的时间向采购人出具等额合法发票。

★（三）物业服务费组成（包括物业公司履行本合同所需的全部费用，包括但不限于以下内容）：

1.物业服务管理用人人工费（包括物业公司服务人员的工资、餐费、工会经费、福利费、社会保险费、医疗保险费等）。人员工资、社会统筹保险等须符合现行国家政策规定。

2.日常保洁工具及低值易耗品（擦手纸、洗手液等）费用；

3.保安备品费用、健康体检费（办理食品健康证）及服装费。

4.服务公司管理费。

5.相关税金。

6.由于中标人管理责任给采购人造成损失所产生的费用。

7.投标人在投标报价中，需考虑人工成本上涨等风险因素。

8. 未尽事宜，以行业标准及国家规定为准。

（四）其他要求

★1.物业管理人员应与投标文件所列人员相符，维持稳定，各岗位人员不得随意更换，确需调换的，须提前报采购人同意。（投标人需提供承诺函加盖公章）

★2.中标人必须保证人员稳定，所任用的员工应保证政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，并留有相应备案。（投标人需提供承诺函加盖公章）

★3.中标人与采购人签订物业管理合同后，应确保全部物业人员在12小时之内到位，组织好交接工作，保证设备正常运转、工作正常运行。（投标人需提供承诺函加盖公章）

★4.承担采购方布置的卫生清扫；办公家具、设备的搬抬、安置，特殊活动的安保等临时性工作。（投标人需提供承诺函加盖公章）

5.物业管理必须始终保持在高水平，派驻人员应该具备较高的综合素质，身体健康，懂规矩，守纪律，重礼节，专业人员需具有所从事工作的专业水准和专业知识，能够胜任本职工作，具有处理突发事件的能力，对应岗位需持证上岗；从事重点部位、岗位人员必须经过严格的审查和培训；对于各个岗位员工应定期接受相应培训，以便更好的适应岗位要求；安全生产，优质服务，确保物业各项目运转顺畅、及时到位，各种设施、设备运转良好，不出差错，杜绝事故发生。

6.严格遵守保密各项工作纪律，提供保密承诺。

7.本物业服务项目原则上不提供用餐，如中标人有用餐要求，可协商解决。

六、采购方承担的费用

1.维修材料费用；

2.设备设施专业维护、保养及检测费用（含监控系统、空调系统、避雷系统、电梯系统、供配电系统及燃气系统等）；

3.设备设施的大修费、扩建费、更换费、设备更新改造费；

4.办公楼能源费（水、电、气、热力取暖）；

6.化粪池、食堂隔油池的清淘，垃圾向外清运费用；

7.外墙清洗费用；

8.食堂所需食材由采购人另行采购。